Eurogroup Adesione Codice Etico Privacy Sala stampa Rassegna stampa
Login Recupera Password
Dove siamo Richiesta Informazioni Suggerimenti/Reclami
Garanzia per il credito Finanza agevolata Consulenza gestionale Consulenza direzionale e strategica Sistemi per la qualità Energia
Home » Consulenza Gestionale » Approfondimenti » Proventi ed oneri immobiliari - Parte VI

Consulenza Gestionale

Proventi ed oneri immobiliari - Parte VI

22.05.2008 Si analizza il trattamento fiscale delle diverse tipologie di immobili posseduti dalle imprese.

Abbiamo già analizzato le tipologie di categorie fiscali di immobili delle imprese e  il costo dell'agevolazione e i termini di versamento dell'imposta sostitutiva, si è proseguito con la trattazione con ulteriori aspetti sui costi e sulle ultime precisazioni fornite dall'Amministrazione finanziaria e con l'analisi del trattamento degli ammortamenti pregressi per proseguire con la prassi dello scorporo e sulle diverse tipologie di immobili.
In questa ultima parte si descrive la determinazione del reddito degli immobili patrimonio, l'indeducibilità di alcune spese e il trattamento degli interessi passivi.

6. Il trattamento fiscale degli immobili patrimonio
Vengono definiti immobili patrimonio gli immobili non riconducibili alle categorie degli immobili strumentali e di quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa. Si tratta, dunque, di fabbricati abitativi acquistati dalle imprese a titolo di investimento e non per essere utilizzati quali beni strumentali per l'attività.
Ai sensi dell'art. 90, co. 1, TUIR, gli immobili patrimonio non concorrono alla formazione del reddito sulla base dei costi e dei ricavi ad essi afferenti ma nell'ammontare determinato secondo le regole proprie dei redditi fondiari.

Per quanto riguarda, invece, il trattamento fiscale delle plusvalenze e delle minusvalenze derivanti dalla loro cessione, valgono le regole già illustrate con riferimento alle cessioni degli immobili strumentali, alle quali si rinvia.
6.1. La determinazione del reddito degli immobili patrimonio
Gli immobili patrimonio situati in Italia, di proprietà delle imprese, concorrono alla formazione del reddito imponibile nell'ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I del Tuir e cioè secondo le regole proprie dei redditi fondiari.
Pertanto, in via generale, il reddito imponibile derivante dai suddetti immobili è pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione ridotto, fino ad un massimo del 15%, delle spese documentate di manutenzione ordinaria. Al riguardo, si rileva che per effetto delle modifiche apportate dall'art. 7, co. 1, lett. a), D.L. 203/2005, per gli immobili patrimonio locati dalle imprese si è passati da una deduzione forfetaria del 15% ad una deduzione analitica vincolata ad un plafond del 15% del canone di locazione.

Con riferimento alle suddette spese di manutenzione ordinaria, si tratta di quelle documentate, sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui alla lett. a), co.1, art. 3, D.P.R. 380/2001, e cioè degli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Nella tabella che segue, viene riportata una esemplificazione degli interventi edilizi che rientrano tra quelli di manutenzione ordinaria, tratta dalla Circolare del Ministero delle Finanze 24/02/1998, n. 57 (§ 3.4).

Interventi edilizi di manutenzione ordinaria (Circolare del Ministero delle Finanze 57/1998)
Sostituzione integrale o parziale di pavimenti e relative opere di finitura e conservazione
Riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere)
Rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori
Rifacimento intonaci interni e tinteggiatura
Rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali
Sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni
Riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni
Riparazione recinzioni
Sostituzione di elementi di impianti tecnologici
Sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso


Non possono essere portati in riduzione del canone di locazione, invece, gli importi delle spese sostenute per interventi edilizi non riconducibili alla lett. a), co. 1, art. 3, D.P.R. 380/2001, quali ad esempio gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia (Circolare dell'Agenzia delle Entrate 13/03/2006, n. 10).
6.1.1. L'indeducibilità delle spese e degli altri componenti negativi
La principale conseguenza della determinazione del reddito degli immobili patrimonio secondo le regole dei redditi fondiari consiste nell'impossibilità di dedurre dal reddito d'impresa la gran parte dei costi relativi agli stessi immobili.

L'art. 90, co. 2, TUIR, prevede, infatti, che le spese e gli altri componenti negativi relativi ai suddetti immobili non sono ammessi in deduzione. Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate con la Circolare 13/02/2006, n. 6 (§ 7.5), ha chiarito che tale disposizione ha carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito; tale norma contiene, infatti, un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi agli immobili, compresi anche gli interessi passivi ad essi relativi, sia di funzionamento, sia di finanziamento. Va detto, tuttavia, che per le imprese di gestione immobiliare non risulta agevole distinguere i costi relativi agli immobili, che devono essere considerati indeducibili, da quelli che non hanno un nesso diretto con i beni patrimoniali dell'impresa e che, pertanto, seguono i principi generali di deducibilità.

A tal fine, si può fare riferimento alle conclusioni cui è giunta l'Associazione Dottori Commercialisti (di seguito ADC) di Milano con la norma di comportamento n. 156, nella quale si legge che per le spese diverse da quelle di riparazione e manutenzione occorre verificare analiticamente per ogni tipologia di spesa la sussistenza del nesso richiesto dall'art. 90, co. 2, TUIR. In particolare, secondo l'ADC di Milano le spese societarie sono integralmente deducibili, in quanto non sussiste alcuna correlazione fra tale categoria di spese ed i beni immobili, poiché esse sono riferite alla struttura aziendale e non ad una particolare attività dell'impresa o alla tipologia dei beni patrimoniali dalla stessa gestiti. Per quanto riguarda, invece, le spese del personale, la norma di comportamento giunge alle seguenti conclusioni:
  • le spese per il personale addetto ai servizi di custodia o di portineria, alla manutenzione degli edifici o dedicato all'amministrazione e gestione degli stabili, in quanto legate alla corrente redditività dell'immobile, sono indeducibili;
  • le spese per il personale addetto alla contabilità, non essendo quest'ultima specificamente relativa ai beni immobili, sono integralmente deducibili.
6.1.2. Il trattamento degli interessi passivi e le novità contenute nella Finanziaria 2008
Merita un approfondimento particolare il trattamento fiscale degli interessi passivi di finanziamento e di funzionamento sostenuti dalle imprese che detengono immobili patrimonio (immobiliari di gestione), anche alla luce delle novità introdotte dalla Finanziaria 2008.
Al riguardo, la Circolare dell'Agenzia delle Entrate 13/02/2006, n. 6 (§ 7.5), ha precisato che la disposizione contenuta nell'art. 90, co. 2, TUIR, prevede un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi agli immobili patrimonio, compresi gli interessi passivi ad essi relativi, sia di funzionamento (inerenti alla normale attività) sia di finanziamento (derivanti dai finanziamenti contratti per l'acquisizione degli immobili stessi).

Si è espressa in senso contrario parte della dottrina; nella suddetta Norma di comportamento n. 156 dell'ADC di Milano viene, infatti, rilevato che le spese deducibili nella determinazione del reddito imponibile delle imprese che possiedono immobili non strumentali comprendono gli interessi passivi di qualsiasi natura poiché connessi alla gestione finanziaria e non ad una particolare attività dell'impresa o alla tipologia dei beni patrimoniali posseduti.
A dirimere, in parte, il contrasto interpretativo è intervenuto il legislatore con una disposizione di natura interpretativa dell'art. 90, co. 2, TUIR. L'art. 1, co. 35, Finanziaria 2008, prevede, infatti, che tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui al comma 2 dell'art. 90, TUIR, e cioè relativi ai c.d. immobili patrimonio, non si comprendono gli interessi passivi derivanti da finanziamenti contratti per l'acquisizione degli stessi immobili. Tali interessi devono intendersi, pertanto, deducibili ferme restando le altre specifiche regole del TUIR che ne possono limitare la deducibilità.

Un aspetto da mettere in evidenza è quello relativo all'entrata in vigore della disposizione in esame la quale, avendo natura di interpretazione autentica, assume una valenza retroattiva, esplicando così i propri effetti anche per il passato. Da ciò ne deriva che i contribuenti possono tenerne conto oltre che nella determinazione del reddito imponibile relativo al 2007 anche con riferimento a quello dichiarato nei periodi d'imposta che possono essere ancora rettificati mediante la presentazione di una dichiarazione integrativa "a favore". Ciò, naturalmente, nell'ipotesi in cui in tali periodi d'imposta sia stato tenuto un comportamento prudente in linea con quello indicato dall'Agenzia delle Entrate con la Circolare 6/2006; quei contribuenti che, invece, avevano già considerato deducibili gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l'acquisizione degli immobili patrimonio, vedono confermata la correttezza del loro comportamento.
Restando in tema di interessi passivi, l'art. 1, co. 36, Finanziaria 2008, ha previsto, fino all'introduzione di disposizioni normative tese alla semplificazione e alla razionalizzazione della fiscalità delle imprese immobiliari, la non rilevanza ai fini dell'art. 96, TUIR, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. In altri termini, le limitazioni alla deducibilità degli interessi passivi previste, per i soggetti IRES, dall'art. 96, TUIR, così come modificato dalla Finanziaria 2008, non si applicano con riferimento agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

Pertanto, dal combinato disposto dei commi 35 e 36, art. 1, Finanziaria 2008, si evince che, a decorrere dal 2008, gli interessi passivi derivanti dai finanziamenti contratti dai soggetto IRES per l'acquisizione di immobili destinati alla locazione risultano:
  • interamente deducibili, se il finanziamento è garantito da ipoteca;
  • deducibili con le limitazioni di cui all'art. 96, TUIR, se il finanziamento non è garantito da ipoteca.
Le disposizioni introdotte dai commi 35 e 36 della Finanziaria 2008 lasciano, invece, invariato il trattamento fiscale degli interessi passivi di funzionamento e cioè quelli inerenti alla ordinaria attività d'impresa. Al riguardo, va ribadita la posizione dell'Agenzia delle Entrate che, con la citata Circolare 6/2006 (§ 7.5), si è espressa in modo netto per l'indeducibilità di tali interessi.
6.1.3. Le implicazioni ai fini IRAP e le novità della Finanziaria 2008
Per il periodo d'imposta 2007, le variazioni fiscali da apportare con riferimento agli immobili patrimonio assumono rilevanza anche ai fini della determinazione della base imponibile IRAP. L'unica eccezione riguarda gli immobili non locati per i quali non assume rilevanza, ai fini IRAP, la rendita catastale rivalutata del 5% (eventualmente maggiorata di un terzo) che deve essere, invece, dichiarata ai fini IRPEF/IRES. A decorrere dal periodo d'imposta 2008, i soggetti IRES e le imprese individuali e le società di persone in contabilità ordinaria che esercitano la relativa opzione determinano l'imponibile IRAP sulla base dei dati di bilancio, fatte salve le sole regole di indeducibilità previste dal D.Lgs. 446/1997 (Decreto IRAP). Ne deriva un evidente beneficio per le imprese di gestione immobiliare, che locano immobili patrimonio, e che potranno calcolare l'IRAP dovuta in base ai dati di bilancio, senza tenere conto delle variazioni in aumento rilevanti ai fini IRPEF/IRES. Pertanto, per tali imprese la base imponibile IRAP risulterà pari alla differenza tra i canoni di locazione ed i costi di competenza (aggregato A meno aggregato B del Conto economico) con esclusione di quelli che risultano indeducibili sulla base delle regole specifiche del tributo (quali ad esempio i costi del personale, le svalutazioni e gli accantonamenti). Giova ripetere che tale modalità di calcolo vale a decorrere dal periodo d'imposta 2008; pertanto, con riferimento al periodo d'imposta 2007, restano valide le disposizioni che prevedono il calcolo della base imponibile IRAP tenendo conto delle variazioni previste dal TUIR nonché delle specifiche regole contenute nel D.Lgs. 446/1997.

Siro Giovagnoli ed Emanuele Re
Versione stampabile

Le soluzioni consulenziali EUROGROUP

  • BUSINESS PLAN Una consulenza ad hoc per pianificare il business plan, gestire e valorizzare l'attività d'impresa.